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Lors de l'achat ou de la construction d'un logement, il est rare de disposer de l'intégralité des fonds nécessaires. Il faut donc recourir à un credit immobilier. Pour cela, il est nécessaire d'établir un plan de financement. Il prend en compte plusieurs données : le coût de l'acquisition, l'apport personnel et le taux d'effort.
Le coût de l'acquisition
Pour calculer le coût d'acquisition, il faut prendre en compte le prix d'achat du bien mais également des frais annexes, à savoir :
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les frais de négociation (si vous avez recours à un agent immobilier),
- les frais de notaire,
- les frais de copropriété,
- les frais liés à l'emprunt (frais de dossier, frais d'hypothèque, etc.),
- les frais liés au déménagement,
- les travaux de réparation ou d'amélioration à effectuer avant l'entrée dans les lieux,
- les impôts locaux : la taxe d'habitation et la taxe foncière,
- les frais de fonctionnement (chauffage, etc.).
L'apport personnel
Pour que le remboursement du crédit se fasse dans de bonnes conditions, il est préférable de disposer d'un apport personnel. L'apport personnel conseillé est de 20% du financement total du logement et de 10% dans le cas d'un prêt d'accession à la propriété (PAP), d'un prêt conventionné (PC) ou d'un prêt d'accession sociale (PAS).
Certains prêts sont constitutifs d'apport personnel, il s'agit :
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du prêt épargne logement,
- du prêt 1% logement (à la disposition des entreprises de plus de 10 salariés),
- des prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle,
- des prêts accordés aux fonctionnaires,
- des prêts consentis par un membre de votre famille,
- des prêts des collectivités locales,
- des prêts relais (prêts contractés dans l'attente de la vente du logement précédent).
Le taux d'effort :
Autre point important à vérifier avant de contracter un prêt : le taux d'effort. Veillez à ce que l'ensemble de vos crédits ne représente pas plus du tiers de vos revenus mensuels. Au-delà, les risques de surendettement augmentent.
Il est également préférable de ne pas prendre en compte les prestations familiales dans le calcul de vos revenus car elles sont souvent provisoires.
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